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Mercado inmobiliario: perspectivas y tendencias de futuro

Desde que dejáramos atrás las últimas consecuencias de la crisis sufrida hace ya algunos años, factores como la creciente rentabilidad de los alquileres o las ventajas fiscales a la hora de adquirir una vivienda propiciaron, de nuevo, la inversión en propiedades inmobiliarias por parte de un gran número de players.

Sin embargo, ¿nos encontramos ante una tendencia global con visos de convertirse en crónica, o se trata de algo pasajero que verá de nuevo un punto de inflexión ante el incremento de precios? ¿Seguirá siendo la vivienda un valor refugio? ¿Qué aspectos entran en juego a la hora de valorar la vivienda como un activo? Y con todo lo anterior… ¿Cuáles son las perspectivas del mercado inmobiliario para los próximos años?

El momento actual del mercado inmobiliario

La actualidad del mercado inmobiliario viene marcada por un sistema de bajos tipos de interés y de rentabilidades relativamente altas, dos hechos que sin lugar a dudas han venido disparando los precios de la vivienda en media Europa. En el caso de España, y según datos de Eurostat correspondientes al pasado mes de junio, los precios eran, de media, un 5,4% más caros que el año pasado. 

En este sentido, desde hace ya algún tiempo, organismos como el FMI o el BCE venían mostrando cierta preocupación ante una nueva posible burbuja inmobiliaria. De hecho, un informe elaborado por el banco de inversiones suizo UBS incluía recientemente a la ciudad de Madrid en el ranking de ciudades con mayor posibilidad de sufrir una burbuja inmobiliaria. No obstante, su 17ª posición genera una cierta tranquilidad pues, aunque se sitúa por encima de ciudades como Nueva York, los precios se encuentran lejos aún de los máximos que se vivieron en 2007. 

La actualidad del mercado inmobiliario viene marcada por un sistema de bajos tipos de interés y de rentabilidades relativamente altas

En opinión de Carlos Candanedo, Consejero Delegado de Cooperatium, «el ciclo alcista de los últimos años ha venido provocado en gran medida por la nivelación de la oferta y la demanda de viviendas una vez producido el ajuste de precios que la crisis propició. Dicho ajuste no se ha producido en su totalidad, aunque ya se vislumbra una consolidación del crecimiento de la demanda».

¿Un freno a la escalada?

Diversos estudios como el ‘XXIX Informe sobre el mercado de la vivienda’, elaborado por el Grupo Tecnocasa, comienzan a asegurar que el precio de la vivienda está comenzando a frenar su escalada, aunque, eso sí, tiende a una cierta estabilidad con un crecimiento más moderado.

Más concretamente, según dicho informe, y atendiendo a los precios de vivienda usada en España, en el primer semestre de 2019 Barcelona albergó una subida mínima del 1,37% (y un precio por metro cuadrado de 3.190€), mientras que la variación interanual de Madrid ha pasado del 16,62% (segundo semestre de 2018) al 8,5%, y ya muestra los primeros signos de estabilidad, con precios que se mantienen en los últimos cuatro trimestres (y con el metro cuadrado a 2.720€).

En esta línea, el directivo de Cooperatium insiste en que «nos encontramos ante un mercado con unas marcadas diferencias territoriales contrastando los grandes incrementos interanuales de precios de la Comunidad de Madrid, Cataluña, Islas Baleares y algunas zonas de Andalucía, con incrementos más moderados del resto del país, e incluso con valores no recuperados en otras regiones».

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El mercado inmobiliario en términos de inversión

De acuerdo al estudio de Tecnocasa, el porcentaje de aquellos particulares que compran una vivienda para ponerla en el mercado del alquiler, se sitúa en el primer semestre de 2019 en el 26,9%, cifra que va en disminución en los dos últimos años. 

Sin embargo, si centramos la atención en operaciones a gran escala, el panorama es totalmente distinto. Los analistas siguen asegurando que la baja rentabilidad que en el momento actual generan, por ejemplo, los fondos de inversión o los depósitos, hacen a muchos inversores decantarse por la opción inmobiliaria. En esta línea, el último informe de BNP Paribas Real Estate destaca que el volumen de inversión directa en activos inmobiliarios  ha alcanzado un total de 9.000 M€ hasta octubre de 2019, lo que supone un incremento del 10% respecto al mismo periodo del año anterior. 

Los analistas aseguran que la baja rentabilidad de los fondos de inversión o los depósitos hacen a muchos inversores decantarse por la opción inmobiliaria

Asimismo, el análisis de la consultora subraya que el hecho de que las perspectivas de crecimiento económico sean más positivas que las de nuestros países del entorno, unido al potencial de crecimiento para los próximos dos años de los valores capitales, fundamentalmente en los mercados de oficinas y logístico, continúan posicionando a España en el punto de mira de todos los inversores.

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¿Qué es tendencia en el mercado inmobiliario?

No cabe duda de que el mercado inmboliario se encuentra en constante evolución y camina sobre la base de nuevas perspectivas y tendencias que a todas luces definirán el sector de los próximos tiempos. Tendencias que, por ejemplo, en opinión de Miriam Fuertes, Directora Ejecutiva de Profusa, habrán de enfocarse en»la corresponsabilidad social y medioambiental de las compañías que nos dedicamos al desarrollo de nuestras ciudades».

O como opina Ivan Vaqué Mas, Director General de Forcadell, «las startups que han irrumpido en el inmobiliario (Proptech) ofrecen una nueva visión sobre cómo ofrecer servicios basados en avances tecnológicos, pero sobre todo ofreciendo mejores soluciones con costes significativamente reducidos, aportando simplicidad a los procesos, resolviendo puntos de dolor a los clientes y rompiendo con los clichés establecidos».

La vivienda, ¿un valor refugio para el ciudadano?

En todo este análisis no podemos olvidar el valor que un activo como la vivienda puede suponer para un gran número de ciudadanos. Las pensiones están siendo un absoluto reto para el Gobierno debido al gran déficit acumulado. En este sentido, la sostenibilidad del sistema de pensiones está en peligro a largo plazo por los baby boomers, que se acercan a edades de jubilación. Es necesaria la acumulación de riqueza al no haber ahorrado, y el mayor activo es la propiedad de la vivienda.

En opinión de Candanedo, «el incremento de la volatilidad de las alternativas de ahorro con mayor riesgo como la bolsa y los bajos tipos de interés, favorecen la inversión en vivienda como valor seguro de inversión».

En estos momentos cobran un mayor protagonismo opciones como la hipoteca inversa y el producto vivienda-pensión

Por su parte, José Manuel Jiménez, Director del Instituto Santalucía, destaca que, en base al estudio ‘Alternativas a la insuficiencia de las pensiones’, elaborado desde el Instituto Santalucía en colaboración con investigadores de la Universidad Carlos III de Madrid y la Universidad Jaume I, «cobran un mayor protagonismo opciones como la hipoteca inversa y el producto vivienda-pensión (venta con reserva de usufructo). Las primeras son, de hecho, alternativas idóneas ya que permiten obtener una renta adicional, al mismo tiempo que la persona permanece en su vivienda. Esto no ocurre con otras opciones tradicionales como el downsizing, el alquiler o la venta del inmueble, que obligan a abandonar el hogar».

Redacción APD
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