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Cómo reclamar IBI excesivo: armas para no pagar de más

¿Revisas la factura antes de pagar en una tienda? ¿Tienes dudas de cómo reclamar un IBI excesivo? Si desarrollar esta práctica es crucial para tu flujo de caja y no pagar de más todos los años, en momentos de crisis como el actual se torna una cuestión vital.

La economía española en los últimos meses con la pandemia causada por la COVID-19 ha sido una de las más castigadas. El impacto que ha tenido la crisis sanitaria para el sector turístico ha sido realmente intenso. Ya en el mes de julio Naciones Unidas anunciaba que podría alcanzar los 77.000 MM€ de pérdidas para el sector. En palabras de Fernando Díez, experto en tributación del sector hotelero y director territorial en Impuestalia, “para el sector hotelero hacer una revisión de su recibo IBI es estratégico”.

Revisar el IBI, el temido Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es clave puesto que se estima que el 30% de los recibos no residenciales en España está mal

Durante la pandemia este sector, como muchos otros, ha experimentado una parada absoluta de su actividad. Muchos municipios ante esta situación han atrasado el cobro de IBI, IAE y otras tasas que antes se pagaban en verano. Otros, como es el caso de Madrid, han anunciado bajadas pero “ ya en el mes de noviembre vuelven casi todos los ayuntamientos españoles a reactivar los recibos”, explica el experto de Impuestalia. Es el mejor momento para su análisis.

Revisar el IBI, el temido Impuesto sobre Bienes Inmuebles, es clave puesto que se estima que el 30% de los recibos no residenciales en España está mal. En estas líneas analizaremos por qué existen desajustes en el recibo al igual que puede ocurrir en cualquier otra factura.

Y no solo el IBI. Como explica el directivo de Impuestalia, “ no se debería pagar el IAE y el IBI si nos obligan a cerrar la actividad”, refiriéndose también al Impuesto de Actividades Económicas que grava las actividades empresariales, profesionales y artísticas en nuestro territorio. Ante esta situación, ¿cuáles son las armas que tenemos al alcance para no pagar de más? Las analizamos a continuación.

Reclamar IBI excesivo: 7 aspectos a tener en cuenta

Tal y como señalan los analistas, el mejor momento de revisar tu recibo IBI es ahora. No hay tiempo que perder ya que, como ocurre con muchos procesos administrativos, tenemos cuatro años antes de que prescriba. Y si hubo un defecto de cálculo seguramente ese problema venga de años atrás. Veamos las distintas pistas con las que podrás detectar si debes reclamar IBI excesivo:

1. Cuenta con una información completa

Si recibimos el pago fraccionado y de forma domiciliada no podemos saber toda la información de la cuota IBI ya que no aparece en el adeudo bancario. Es importante ponerse en contacto con catastro y el ayuntamiento para tener esta información. Ambas entidades poseen páginas accesibles y cercanas.

2. Comprueba el valor de mercado y valor catastral

Para revisar esta parte tan importante puedes hacer un cálculo aproximado. Sin necesidad de hacer una tasación oficial, ten en cuenta que en términos medios el valor catastral debe ser, al menos, un 50% menor que el valor de mercado.

3. ¿Obras recientes?

Otra de las condiciones a tener en cuenta son las obras que has podido realizar en el inmueble. Debes saber que la antigüedad pondera en el cálculo, y mucho. Si realizas una obra y modernizas el local, esto modificará el cálculo que se hará a 31 de diciembre. ¿Sabías que catastro tiene acceso a las licencias de obras que han solicitado todos los propietarios? Lo mejor es que realices la declaración completa de la obra desde el primer momento porque ojo: podrías tener una reclamación incluso años posteriores si no lo has hecho correctamente.

4. El uso de tu propiedad

Imagínate que tienes un local que antes utilizabas como negocio productivo, pero te va mal y ahora lo usas como almacén. El paso de uso de industrial a uso de almacenamiento hace que cambie la tipología, y la de almacén es más barata. Ten eso en cuenta para tus futuros pagos.

En el caso de los hoteles, como señalábamos al principio, revisar esto es esencial ya que por sus infraestructuras son de muy diversa utilización. Los espacios en un hotel tienen usos como: gimnasio, almacenaje, piscina, habitaciones y un largo etcétera. Todo hace que varíe la forma de aplicar el tributo.

Si hay un defecto de cálculo en tu recibo tienes cuatro años para reclamarlo

5. Los pagos y los plazos

Cada municipio tiene un sistema diferente de hacer llegar los recibos. El día 31 de diciembre recopilan toda la información sobre tu inmueble pero luego emiten de formas diferentes cada recibo. Es bueno que conozcas cómo se pueden realizar los pagos si son de forma domiciliada, fraccionada o en distintos plazos anuales para que te puedas beneficiar de estas condiciones. También es importante que sepas que, aunque detectes un fallo en tu recibo en el mes de octubre, es mejor pagar primero el abono completo para luego hacer la reclamación correspondiente a catastro. ¿En qué plazo total podríamos tener resuelto un cambio en nuestro valor catastral? Seis meses puede ser un plazo medio que puedes calcular para recopilar toda la información y obtener una resolución de catastro.

6. Posibles bonificaciones

Hay municipios como el de Madrid que han reducido al sector hotelero y hostelero un 25% el recibo del IBI y el IAE por las circunstancias de pandemia actuales. Revisa que tu recibo refleje todas las bonificaciones correspondientes al municipio donde se encuentra: ¿Posee ayudas por paneles solares? ¿Descuento por familia numerosa? Pueden ser de diferente tipo y tienes que sacar todo el provecho a estas ayudas.

7. Devoluciones de años anteriores

Un último aspecto importante a tener en cuenta es la suma de devoluciones de ingresos indebidos en años anteriores, ya que esta cifra puede suponer ahorros muy importantes. Un inmueble industrial de 10 M€ puede conseguir una reducción del 50% de su valor catastral y, por lo tanto, una bajada de su cuota anual muy significativa. Si esto ha ocurrido durante varios años puede recuperar de golpe una cantidad multiplicada por hasta cuatro años que se hayan cometidos esos defectos de cálculo.

reclamar IBI excesivo

Cálculo por ciudades: ¿Tienes que reclamar un IBI excesivo?

Seguro que conoces al detalle las características de tus inmuebles pero, ¿tienes claros los diferentes conceptos que afectan al cálculo de su valor catastral? ¿Sabes cómo impactan en tu recibo del IBI? Vamos a analizar los conceptos más importantes para que puedas conocer si estás pagando de más y por lo tanto, reclamar IBI excesivo. ¿Empezamos?

El IBI municipal es el resultado del porcentaje, que puede variar entre 0,4 y 1,3%, que aplica el ayuntamiento al valor catastral donde se encuentra sito tu inmueble. El Gobierno fija la horquilla y es cada Ayuntamiento el que decide el coeficiente que aplicará. Cada diez años las haciendas locales están obligadas a revisar los valores catastrales y, según datos del Consejo General de Economistas, más del 70% de los ingresos impositivos en muchas capitales de provincia son el resultado de esta recaudación.

Aquí tenemos el primer elemento: la localización, ya que existe una gran disparidad de cifras en toda España. El tipo impositivo del municipio del Rincón de la Victoria, integrado en el área metropolitana de Málaga, es casi el doble que el de su capital de provincia. Y si analizamos el ranking por coeficientes, Tarragona es el ayuntamiento que mayor tipo de IBI aplica a inmuebles urbanos en todo el territorio nacional.

El valor catastral nunca podrá superar el valor de mercado de la propiedad

La clave para el cálculo, por lo tanto, es detectar que el valor catastral es el adecuado según tu ciudad. ¿Cómo saberlo? Lo primero es comprobarlo en la página web de catastro, saber qué tipo se aplica en cada municipio y la información completa de tu inmueble. Puedes entrar con tu certificado digital y hacerlo con una consulta sencilla al igual que haces otras gestiones con Hacienda.

¿Por qué hacerlo? Muchos recibos llegan domiciliados y no es posible comprobar si se ha realizado el cálculo correcto. También es importante conocer todos los factores que ponderan al determinar su valor. Además de la localización tiene que ver el uso, la explotación del terreno, los costes de construcción, la calidad de la edificación, el carácter histórico o los beneficios de la actividad empresarial, entre otros. Y, lo más importante, nunca podrá superar el valor de mercado de la propiedad.

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