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Valor catastral y valor de mercado: diferencias y cálculos

Valor catastral y valor de mercado sirven para evaluar una propiedad inmobiliaria desde diferentes perspectivas. Ambos determinan la rentabilidad de la inversión, pero, ¿cuáles son sus principales diferencias? ¿cómo conseguir que su cálculo sea óptimo?

La característica fundamental entre los dos valores es que el catastral debe ser menor que el de mercado. Los expertos aconsejan que lo idóneo es que la diferencia sea del 50%, pero: ¿cuáles son los beneficios de optimizarlo?

Se pueden medir en términos de ahorro y rentabilidad. Si el valor catastral es correcto, los impuestos que repercuten serán los justos y no pagaremos de más anualmente. El segundo motivo es estratégico puesto que, según las condiciones de mercado, podremos analizar si es interesante comprar o vender para obtener mayores rendimientos.

La legislación determina que el valor catastral debe ser siempre inferior al valor de mercado

Valor catastral y valor de mercado, no son lo mismo: diferencias

¿Cuál es el uso del valor catastral o el de mercado? El primero es administrativo puesto que catastro otorga al inmueble un valor y con esa cifra se calculan diferentes impuestos, entre los cuales destacan el IBI, ITP, IAE y la plusvalía. El precio de mercado es la cuantía que resulta en un ejercicio de compra venta. Valor catastral y valor de mercado están relacionados en una propiedad pero, ¿cuáles son sus principales diferencias?, ¿cómo se relacionan?

Analizamos a continuación sus características:

Fluctuación:

Es la principal diferencia entre los dos valores. En el valor de mercado influyen factores como el horizonte temporal, la demanda que existe para ese inmueble o el contexto económico. En el panorama actual se espera un ligero descenso en España del precio de la vivienda en este año del 4% hasta el 6%. En otras circunstancias puede ser ascendente. El valor catastral en cambio no depende de fluctuaciones ni circunstancias del mercado temporales si no que se basa en una serie de atributos que explicaremos más adelante para su cálculo.

Fines administrativos:

El valor catastral es una base sobre la que se calculan impuestos municipales como el IBI, el impuesto de bienes inmuebles, o la plusvalía, entre otros. El valor de mercado se calcula en el acto de compra venta, al hacer una tasación para determinar el precio de referencia o la financiación que puede ser concedida.

Escenario de compra venta:

Con el valor del mercado podemos saber cuál es el precio de la compra o venta, de la transmisión, nos da una idea de la rentabilidad del inmueble en función de cómo evolucione el mercado. La relación en la transmisión está en los impuestos que se pagan. No debemos olvidar que sobre el valor de venta la administración comprobará, tomando como base el valor catastral, si el valor venta supera el mínimo que la administración considera a efectos de impuestos y podría solicitar un mayor ingreso al vendedor.

Valoración:

Es un equipo técnicos cualificado el encargado de determinar el valor que se inscribirá en sede catastro. La normativa determina las reglas técnicas para calcularse el valor catastral de todos los inmuebles en función de las distintas características del mismo sin que supere el valor de mercado. En cambio en el de mercado influirá el precio medio de la zona o la estimación de las características del inmueble, los metros cuadrados o la localización, entre otros múltiples aspectos.

Debemos comprobar que el valor catastral es correcto para no pagar impuestos de más anualmente

Valor catastral y valor de mercado

Cómo se calcula el valor catastral y el valor de mercado

Obtener un cálculo ajustado del valor catastral de una propiedad y hacer la mejor estimación del valor de mercado son dos claves esenciales para un inversor. ¿Te interesa analizar oportunidades de ahorro en tus bienes o conocer los ingredientes para obtener el precio justo? En las siguientes líneas vamos a analizar los factores que afectan al cálculo de ambos valores para saber si son los idóneos o se pueden optimizar.

En el valor de mercado influyen factores de fluctuación como el horizonte temporal, la demanda que existe para ese inmueble o el contexto económico

Valor catastral

¿Es este valor tan complejo como se piensa? Lo analizamos en las siguientes líneas:

  • Cómo se determina:

El catastro, con la información aportada por los propietarios o por la propia administración, es quien determina en base a las características físicas, económicas y jurídicas el valor catastral de la propiedad. Como explicábamos en líneas anteriores un equipo técnico es el encargado de medir los diferentes atributos del inmueble. Catastro es la entidad que asigna el valor en dos procesos administrativos: la ponencia de valores municipal y la actualización catastral.

  • Cuáles son los factores:

Se compone de una lista de factores extensa donde se pueden destacar: la localización del inmueble, los costes de construcción, el uso o destino, la calidad y la antigüedad de la edificación, si ha tenido reforma o no, el carácter histórico, el valor del suelo, la explotación del terreno, entre otros.

Es recomendable hacer un seguimiento adecuado de la vida del inmueble y del contexto económico del mercado inmobiliario

  • De qué manera se puede optimizar:

Como aseguran los expertos de Impuestalia, empresa especialista en tributación de este tipo de impuestos sobre bienes inmuebles, hay varias recomendaciones para optimizar el valor catastral y el pago de impuestos. La principal forma de detectar que el catastro no posee información incorrecta es comprobar que el valor catastral de la propiedad es menor que el de mercado. ¿Has realizado una obra nueva? es importante revisar que esta información está registrada adecuadamente. Confirmar que la tipología de suelo es la indicada es la tercera clave para no pagar de más. En términos generales es recomendable hacer un seguimiento a la vida del inmueble. En el caso que se sospeche que haya algo incorrecto existe una vía de reclamación denominada discrepancia catastral.

Valor de mercado

¿Cómo acertar con su cálculo? Lo vemos a continuación:

  • Cómo se determina:

Debes tener en cuenta las diferentes características del inmueble sin olvidar el contexto económico y la relación entre oferta y demanda. Normalmente es el vendedor, con el asesoramiento del agente inmobiliario, que determina con qué precio saldrá al mercado una propiedad. Si el precio es interesante atraerá demanda pero si es demasiado alto podrá ser descartado o perder atractivo frente a posibles compradores.

  • Cuáles son los factores:

En la actualidad no se cuenta con una base de datos oficial donde conocer los precios de mercado de los diferentes inmuebles según sus características. Existen diferentes operadores que por su know how del mercado inmobiliario pueden ayudar a hacer una estimación y que ofrecen herramientas gratuitas para conocer el precio de mercado. Un ejercicio común es establecer el precio medio de acuerdo con el mercado actual y la tipología de inmuebles que más se ajusten al que queremos comparar. Y se puede solicitar a expertos en tasación la valoración para recibir una cifra más ajustada.

  • De qué manera se puede optimizar:

Habíamos explicado anteriormente que es fundamental entender la fluctuación del mercado para poder contar con un valor optimizado. La clave principal es hacer un seguimiento exhaustivo al escenario económico y el inmobiliario para determinar un valor adecuado, siendo recomendable dejarse asesorar por expertos. Si decidimos recurrir a una tasación oficial es importante tener en cuenta que tienen un periodo de caducidad y tras ese periodo los valores pueden variar.

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